Con legge 2 aprile 2015, n. 44, il Parlamento ha provveduto a modificare l’art. 11-quaterdecies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, poi convertito, con modificazioni, dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di disciplina del c.d. prestito vitalizio ipotecario.

Con tale espressione si definisce la concessione da parte di banche ed intermediari finanziari di  finanziamenti a medio e lungo termine (quindi di durata superiore ai 18 mesi) che siano riservati a persone fisiche con età non inferiore a 60 anni compiuti ed il cui rimborso integrale in un’unica soluzione potrà essere richiesto con il verificarsi di una delle seguenti circostanze:

  1. o a seguito della morte  del  soggetto  finanziato;
  2. o qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;
  3. o qualora si compiano atti  che  riducano  significativamente  il  valore dell’immobile dato in garanzia (es.: la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi).

La legge, tuttavia, fa salva la diversa volontà del soggetto finanziato di poter  concordare, al momento della stipulazione del contratto di finanziamento,  modalità  di  rimborso graduale  della  quota  di  interessi  e  delle  spese,   prima   del verificarsi degli eventi di cui sopra, e ciò affinché che sugli eredi debba incombere unicamente la restituzione della quota capitale.

Il prestito vitalizio ipotecario si connota, dunque, per le diverse modalità di restituzione dell’importo finanziato posto che il capitale viene erogato subito, ma potrà essere restituito, unitamente agli interessi, in un’unica soluzione solo dopo la morte del soggetto finanziato.

In buona sostanza, colui il quale fosse nelle condizioni di poter accedere a tale forma di finanziamento non dovrà obbligarsi ad alcun tipo di restituzione ratele dell’importo richiesto, giacché al rimborso, in unica soluzione, dovranno provvedervi i di lui eredi.

Tale tipologia di finanziamento deve essere, comunque, garantita da  ipoteca  di  primo  grado  su  immobili residenziali, con espresso divieto di contemporanea iscrizione su più immobili di proprietà del soggetto finanziato.

Nell’ipotesi in cui il finanziamento non venga integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi sopracitati, l’ente finanziatore potrà far vendere l’immobile ad un valore  pari  a quello di mercato e con ciò utilizzando le somme all’uopo ricavate per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento concesso.

Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia  stata  perfezionata  la  vendita,  tale  valore  dovrà essere ridotto del 15 % per cento per ogni dodici mesi successivi sino al perfezionamento della vendita dell’immobile.

In  accordo  con  il finanziatore, l’erede del soggetto finanziato avrà, però, la facoltà di provvedere  esso stesso alla  vendita  dell’immobile,  purché la vendita venga perfezionata  entro  12 mesi dal conferimento dello stesso.

Posto che l’importo del debito non potrà in alcun modo eccedere il ricavato della vendita dell’immobile, è bene rammentare come gli eventuali  importi che dovessero residuare, al netto di quanto occorrente per estinguere il credito dell’ente finanziatore,  saranno di esclusiva spettanza del soggetto finanziatore o ai suoi  eredi o aventi causa.

Il prestito vitalizio ipotecario ha, quindi, il vantaggio di consentire agli eredi del soggetto finanziato di scegliere se mantenere la proprietà della casa, rimborsando personalmente il debito, oppure  vendere la casa per estinguere il debito con il ricavato, trattenendo però l’eventuale differenza di valore.
Da ultimo, la legge chiarisce come i finanziamenti che siano stati stipulati prima della data di  entrata in vigore della stessa – e, quindi, prima del 6 maggio 2015 – continueranno a essere  regolati dalle disposizioni vigenti allora vigenti.

Avv. Alessandro Alessio
a.alessio@asepartners.it